40cr合金管——8城3439万平方米：“限售令”到期 “解冻”房源入市
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据40cr合金管检测员得知消息指出，首个出台“限售令”的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。随后，福州、青岛、广州、常州、珠海等城市纷纷跟进，短短20天内，就有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”内容。其中，“新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让”成为不少城市“限售令”的核心内容。两年后的2019年4月，首批出台“限售令”城市中，被“冻结”房源将陆续“解冻”。这批“解冻”房源陆续入市，对各地楼市将产生怎样的影响？近日，记者分别赴广州、厦门、济南、常州4个城市进行实地调查，第一时间为读者展示“限售期满”对这些城市楼市的影响。
据40cr合金管检测员表示，在历经多个调控周期后，“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的越发明显。短期房价走势，跟政策的走势关联性越来越高。2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市，进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，二、三线城市楼市全面复苏。据40cr合金管检测员通过调查指出，楼市复苏，带来的自然房价的快速上涨，这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，以打击房地产投资投机需求。
2017年3月25日，厦门成为全国首个出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。时至2019年，首批出台限售令的城市中，被“冻结”的房源将陆续“解冻”。这批房源陆续入市，对楼市将产生何种影响？本轮限售起因：房价快速上涨势头未得遏制限售，因能更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，进而维护楼市正常交易秩序，因而被多地采用。据40cr合金管检测员指出，根据记者不完全统计，自厦门之后，全国先后有超过50个城市出台限售令。虽然细则不尽相同，但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限制交易，来遏制投资投机需求，遏制房价快速上涨。而限售令出台的背景是，房价快速上涨的势头并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前，全国房价已持续了长达17个月的复苏、上涨。
这也被称作“3·30”新政，也是这轮房地产市场“牛市”的起点。在“3·30新政”的强力刺激下，全国楼市强劲反弹、复苏国家统计局70城房价数据显示，自2015年4月开始，一线城市新建商品住宅价格同比跌幅逐渐收窄，并由当月的同比跌幅3.8%，在6月由负转正，同上涨3%。至2016年4月，同比增幅更是达到惊人的33.9%。在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及棚改货币化、购房补贴等各类刺激政策的强力支撑下，二、三线城市的楼市逐渐复苏，国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅价格在当年5月跌幅开始缩窄，并由当月的跌幅6.1%，在12月份由负转正，同比上涨0.6%；三线城市新建商品住宅价格在当年6月跌幅开始缩窄，由当月的跌幅6.2%，到2016年4月由负转正，同比上涨0.2%。新房价格不断上涨，且涨幅不断扩大，随之而来的是始于北京的“9·30”调控。
2016年9月30日，北京出台政策，要求购买首套普通自住房的首付比例不低于35%；首套非普通自住房的首付比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业贷款购买普通自住房的，不论是否有无贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。此后，以限购、限贷、限商等为主要特点的调控政策，陆续在各地落地。然而，这一轮楼市调控依然没有遏制房价快速上涨的势头。二线城市新房价格在2016年11月份达到同比上涨14.2%的高位，此后涨幅出现回落至个位数。三线城市新房价格同比一路上涨，直至2017年7月达到同比上涨9.3%的高位后，涨幅才出现回落。
据40cr合金管检测员指出，2017年3月25日，厦门正式出台限售令，规定新购住房须取得产权证2年后方可上市交易，并进一步严格限购政策。在“3·30新政”后，厦门楼市迅速复苏。国家统计局数据显示，2015年8月，厦门新房价格同比涨幅转负为正，达到0.1%，是70个大中城市楼市最早回暖的城市之一。随后，厦门楼市一发不可收拾，房价飙涨。至2016年9月，厦门新房价格同比涨幅一度高达47%，仅略低于合肥，在全国位居第二。在“9·30”新政的带动下，厦门新房价格同比涨幅开始回落。尽管如此，厦门新房价格依然有17个月同比涨幅超过2位数。
“限售令”后，厦门楼市迅速降温，新房价格同比涨幅大幅回落。由当年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至当年7月，新房价格同比涨幅回落至个位数。包括“限售令”在内的一系列楼市调控，有效遏制了厦门房价的快速上涨。
随后，包括惠州、常州、东莞、扬州、海南、济南等省市在内的多个地方均出台“限售令”。据记者不完全统计，至目前，全国已有超过50个城市出台限售令。进入2019年4月，上述出台限售令的城市，被“冻结”交易的房源将陆续进入解冻期。“解冻”规模方面，克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。
虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差，但如果再考虑二手房交易规模的话，理论上讲，上述出台限售令的城市，未来6个月内将有千万平方米量级的住宅“解冻”，并可入市交易。
据40cr合金管检测员表示，张宏伟分析指出，目前还是周期性的低点，市场整体还处于下行阶段，一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程度回调，此时选择卖房，不一定会成交，即使成交也会产生损失。“所以不论是从普通老百姓的角度来看，还是从投资客的角度来看，目前的回报率很低，或者还有损失。同时，当前一些城市交易量在回升，目前并不是抛盘的合适时机。”张宏伟说，“大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉。”
严跃进也持同样观点，“很难出现抛房潮，一些城市当前的房价较2017年高点出现回调，此时选择抛盘，无疑会出现较大损失。”不过严跃进同时认为，一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会被迫选择抛售。而未来随着限售房源的陆续解冻，是否会给房价和楼市带来下行压力呢？“短期内，绝大部分人应该不会选择抛盘，这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前，部分城市楼市成交量上升，下一轮市场高峰期的到来，会对冲部分压力。”张宏伟说。严跃进也认为，近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头，未来限售房源陆续解冻，会增加市场供应量，也能平抑房价上涨的压力。